Comment simuler un prêt immobilier pour un achat immobilier ?

La Rédaction Le Journal de la Maison
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Pour mieux se préparer, il est possible de recourir à un simulateur de prêt. Pretto, courtier 100% en ligne, a développé l’outil ultime pour s’assurer de trouver le meilleur financement pour son projet immobilier.

Pourquoi est-ce qu’il est important de simuler un prêt immobilier

Au début de tout nouveau projet immobilier se pose la question du budget. De combien dispose-t-on pour l’achat de son nouvel appartement ou de sa future maison ? Cette question est l’une des premières à se poser, en amont même de la recherche.

Et pour définir son budget, également appelé capacité de financement, il faut additionner :

  • le montant de son apport personnel, autrement dit ce que l’emprunteur est en mesure d’apporter depuis ses propres fonds,

  • et le montant du crédit immobilier qu’il s’apprête à contracter.

Le montant du crédit est plafonné par la capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximal qu’un particulier peut emprunter en fonction de sa situation et de ses revenus. Il est donc primordial de connaître sa capacité d’emprunt dès le début du projet immobilier de manière à orienter correctement ses recherches de biens. Cela permet d’éviter bien des désillusions par la suite.

La capacité d’emprunt dépend également de la durée sur laquelle s’étend le crédit. C’est plutôt logique : avec des mensualités du même niveau, un client sera en mesure de rembourser plus d’argent à la banque en 25 ans qu’en 15 ans.

C’est donc un autre intérêt du simulateur de prêt immobilier. En jouant sur la durée du crédit, il est possible d’observer l’impact sur la capacité d’emprunt. A chacun ensuite de se réaliser son propre arbitrage entre le budget idéal et la durée d’engagement souhaitée...

Comment faire l’estimation de son budget pour son achat immobilier ?

C’est un fait, il est important d’estimer sa capacité d’emprunt pour connaître son budget. Mais comment faire ?

Tout d’abord, il faut calculer le montant que l’emprunteur est en mesure de rembourser chaque mois dans le cadre de son crédit. C’est d’ailleurs la première chose que la banque va faire pour étudier le dossier, et il existe une méthode généralement admise qui permet d’avoir une première estimation. Cette méthode de calcul repose sur le taux d’endettement.

Le taux d’endettement, c’est le montant de la mensualité du crédit, divisé par le montant des ressources mensuelles après déduction des charges fixes. Le HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, recommande un taux d’endettement inférieur à 35%, et les banques suivent cette consigne.

Ainsi, un couple qui gagne un salaire cumulé de 4 500€ et paie 800€ de charges fixes chaque mois sera en mesure de rembourser une mensualité de 1 295€ soit ((4 500 - 800) x 35%).

Ce calcul simple permet d’obtenir une bonne estimation du montant qu’il sera possible de rembourser chaque mois. En le multipliant par le nombre de mensualités, on obtient la capacité d’emprunt. La durée maximale que proposent les banques pour un emprunt immobilier se situe autour de 25 ans.

A noter, les établissements de crédit seront susceptibles d’accepter un taux d’endettement plus élevé pour les plus hauts revenus, car le montant restant pour assurer les frais de la vie courante (le “reste à vivre”) sera plus conséquent. Elles ont une marge de manœuvre de 20%.

Un simulateur de prêt pour évaluer votre budget

Il est possible d’utiliser des simulateurs de crédit immobiliers en ligne pour connaître avec précisions le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre et le taux d'intérêt que vous pouvez espérer.

Pour voir l’impact sur votre budget, vous pouvez simuler différents scénarios :

  • une augmentation salariale,

  • un emprunt seul ou en couple,

  • le montant de l’apport,

  • etc...

Le simulateur offre également la capacité de jouer sur les 3 paramètres interdépendants qui façonnent un crédit immobilier :

  • le montant des mensualités,

  • la durée du crédit,

  • et le taux d’intérêt.

Le taux d’intérêt sera plus important si le prêt est plus long, mais le montant des mensualités sera plus élevé si la durée est raccourcie. Ainsi pour un même budget, il existe plusieurs solutions de financement.

Tout l’intérêt du simulateur de crédit Pretto, c’est de trouver l’approche la plus adaptée à votre situation présente et future, à vos besoins et à vos contraintes. Vous gardez la main sur votre financement et vous évitez les mauvaises surprises.