Airbnb critique les nouvelles règles espagnoles en matière de location
La plateforme de réservation de locations de courte durée Airbnb a réagi aux restrictions espagnoles sur la location de propriétés, soulignant qu'elles auraient de graves répercussions sur les revenus et l'emploi.
Citant une étude réalisée par Oxford Economics à la fin de l'année 2024, Airbnb met en garde contre les 400 000 emplois menacés par la réglementation, ainsi que contre les quelque 30 milliards d'euros de revenus.
Afin de lutter contre la crise du logement et la spéculation immobilière, le gouvernement espagnol a mis en place une nouvelle réglementation sur les locations de courte durée le 2 janvier. Tout propriétaire souhaitant louer sa maison doit désormais s'inscrire dans une base de données nationale et obtenir un permis avant de pouvoir inscrire sa propriété sur les plateformes de réservation.
Les fournisseurs d'hébergement sont également tenus de collecter des informations personnelles sensibles auprès de leurs clients, y compris les coordonnées bancaires et les identifiants personnels. L'Espagne a également proposé d'augmenter la TVA sur les locations de courte durée pour qu'elle corresponde aux 10 % payés par les hôtels.
Bien qu'elle soit entrée en vigueur en janvier, la réglementation ne sera pas pleinement appliquée avant le 1ᵉʳ juillet. Après cette date, les propriétaires risquent des amendes pouvant aller jusqu'à 600 000 euros en cas de non-respect de la réglementation.
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Pour le gouvernement espagnol, les entreprises comme Airbnb alimentent une crise du logement qui ne peut être enrayée que par la réglementation.
"Notre obligation est de donner la priorité à l'utilisation des logements plutôt qu'à l'utilisation touristique", a déclaré le Premier ministre Pedro Sánchez lors d'une conférence de presse la semaine dernière. "Il y a trop d'Airbnb. Ce qui manque, c'est le logement".
Sánchez affirme que les non-résidents extracommunautaires ont acheté environ 27 000 maisons et appartements en Espagne en 2023, non pas pour y vivre, mais pour en tirer profit. "Compte tenu de la pénurie de logements que nous connaissons, il est clair que nous ne pouvons pas permettre cela", conclut-il.
Outre les restrictions imposées aux personnes autorisées à louer des logements et les nouvelles formalités administratives imposées aux propriétaires potentiels, l'Espagne espère appliquer une taxe pouvant aller jusqu'à 100 % sur les achats de biens immobiliers effectués par des acheteurs non ressortissants de l'Union européenne. Cela inclut les acheteurs britanniques.
Ces changements s'expliquent également par le fait que les habitants s'élèvent contre les effets du tourisme excessif. Tout au long de l'année 2024, certaines régions d'Espagne ont été secouées par des manifestations anti-tourisme spectaculaires dans des lieux très fréquentés, et d'autres sont attendues en 2025.
Malgré les protestations locales, l'Espagne a connu une augmentation de 10 % du nombre de visiteurs en 2024, avec 94 millions de touristes étrangers selon le ministre du tourisme Jordi Hereu.
Pour les propriétaires, la mise en œuvre de ces nouvelles règles est un ajout malvenu et souvent déroutant.
"Il y a beaucoup d'incertitude à ce sujet", déclare Samuel Toribio, responsable de l'Europe pour la plateforme de location Homelike. "Nous assistons à l'application simultanée de différentes couches de législation qui, dans certains cas, sont contradictoires.
M. Toribio note que ces différentes applications aux niveaux municipal, régional et national sont source de confusion sur le marché. Alors que la politique nationale exige un numéro d'enregistrement, certaines régions appliquent les règles différemment.
En Andalousie, par exemple, les règles changent en fonction de la durée de la location, et à Madrid, une règle est en train d'être adoptée pour empêcher toute nouvelle location de courte durée dans le centre-ville. "Il y a un manque de normalisation dans ce domaine qui conduit à une incertitude inquiétante", a-t-il ajouté.
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Le rapport d'Oxford Economics a révélé que 141 millions de nuitées ont été passées dans des locations de courte durée en Espagne en 2023. Les hôtes ont gagné 5,4 milliards d'euros, mais le fait d'avoir ces invités en Espagne a rapporté à l'économie 29,6 milliards d'euros grâce aux dépenses dans les magasins, les restaurants et les entreprises locales.
"Les restrictions excessives imposées aux locations de courte durée ne seront pas seulement préjudiciables aux hôtes, mais aussi au développement rural et à l'activité commerciale des petites entreprises locales", déclare Airbnb. "Elles nuiront également au tourisme familial qui cherche simplement à trouver un logement abordable dans des zones peu fréquentées, ce qui nuira à la compétitivité de l'Espagne en tant que destination familiale."
Les données d'Eurostat montrent une tendance vers les lieux ruraux et moins visités pour les locations de courte durée. En 2023, 33,6 % des nuits seront passées dans des zones rurales, contre 31 % en 2018, soit une augmentation de 17,6 millions de nuits d'hôtes.
L'année dernière, environ 150 petites villes et municipalités espagnoles ont accueilli leurs premiers touristes, et Airbnb propose des locations dans plus de 5 000 localités rurales et non urbaines à travers le pays.
"Le rôle d'Airbnb dans la promotion de ces expériences rurales renforce l'attrait de ces destinations, responsabilise les communautés locales et encourage les pratiques touristiques durables", conclut Oxford Economics.
Airbnb affirme que 70 % de ses réservations concernent des propriétés situées dans des zones rurales ou des zones urbaines à faible densité.
"En séjournant dans une maison de vacances, ces voyageurs ont découvert de nouveaux quartiers et paysages", a déclaré Juliette Langlais, directrice des affaires publiques EMEA chez Airbnb. "En détournant les touristes des destinations urbaines surpeuplées où s'accumulent l'offre hôtelière, les flux touristiques concentrés et les défis locaux, les locations de courte durée ont dispersé les bénéfices du tourisme au profit des familles et des entreprises locales dans d'innombrables destinations rurales."
La plateforme de location HomeToGo a déclaré à Euronews Travel qu'en 2024, 87 % de ses recherches de séjours en Espagne concernaient des destinations rurales.
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Les études de cas d'autres villes où des restrictions sur les locations de courte durée ont été imposées suggèrent que ce ne sera pas la solution miracle que l'Espagne recherche.
À Amsterdam, qui a mis en œuvre un certain nombre de réglementations sur les locations de courte durée, les touristes n'ont pas cessé d'affluer. Depuis l'introduction de la réglementation actuelle en 2022, le nombre total de nuitées dans la ville a augmenté de 12 %.
Si les hôtels ont vu le nombre de nuitées grimper en flèche, l'impact de la réglementation a touché de manière disproportionnée les propriétaires de logements loués à court terme. Au cours de la même période, les locations de courte durée ont diminué de 52 %, ce qui, selon Oxford Economics, pourrait se traduire par une perte de 269 millions d'euros en termes de revenus potentiels pour les hôtes.
Le rapport fait également état d'un marché de la location "informel" en pleine expansion, où les hôtes ignorent tout simplement le système et louent à des clients de manière non officielle, en publiant des annonces dans les petites annonces ou sur les médias sociaux au lieu de passer par les plateformes réglementées.
"Airbnb comprend que dans certaines régions populaires auprès des touristes, où les locations de courte durée représentent une part importante du parc immobilier, l'impact sur les coûts et la disponibilité des logements pourrait être relativement élevé", explique Jaime Rodríguez de Santiago, directeur général d'Airbnb Espagne. "C'est pourquoi Airbnb est prêt à collaborer avec les gouvernements pour mettre en œuvre une réglementation ciblée et échelonnée."
Les locations de courte durée ne représentent qu'une infime partie du parc immobilier dans les grandes villes européennes. C'est à Amsterdam que cette proportion est la plus élevée, mais elle ne représente que 1,5 %. En Espagne, 1,2 % des logements de Barcelone et de Madrid sont classés comme locations à court terme.
Mais même ce chiffre n'est pas représentatif de la réalité, car beaucoup de ces locations sont habitées au moins une partie de l'année par les propriétaires. En ce qui concerne les locations dédiées, qui sont disponibles pour au moins 180 nuits par an, la part de Madrid est de 0,1 % et celle de Barcelone de 1,3 %.
Airbnb affirme que le lobby hôtelier a fait passer le message selon lequel les locations à court terme sont responsables de la pénurie de logements. Mais si ce n'est pas Airbnb et les plateformes similaires qui sont à l'origine de la crise du logement, qu'est-ce qui l'est ?
"Le principal problème est le manque d'offre ", a déclaré Samuel Toribio à Euronews Travel. "Le rythme de construction des nouvelles maisons n'a pas encore atteint les normes de 2007 en raison de l'augmentation des coûts de production, du manque de professionnels dans l'industrie et de l'incapacité à attirer les investissements".
M. Toribio cite également la nouvelle loi résidentielle espagnole, qui entrera en vigueur en 2023, comme étant "effrayante" pour l'industrie. Selon lui, il n'y a pas d'incitations fiscales pour que les propriétaires privés mettent plus de logements sur le marché.
Airbnb Spain affirme que le problème fondamental est qu'il n'y a pas assez de logements construits. "Au cours de la dernière décennie, l'Espagne a construit moins de logements que jamais depuis 1970 ", a déclaré un porte-parole à Euronews Travel. "En 2023, les données du ministère du Logement montrent que la création de nouveaux ménages en Espagne a dépassé le nombre de nouveaux logements construits dans une proportion de trois à un."
La plateforme de location souligne également que l'Espagne compte plus de quatre millions de logements vacants, ce qui représente plus de 14 % de son parc immobilier.
En ce qui concerne le surtourisme, M. Toribio note que des discussions sont nécessaires pour aller au-delà des réglementations actuelles. "Il faut absolument discuter des quotas potentiels et du type de tourisme que les villes peuvent absorber", déclare-t-il.
Airbnb et le rapport d'Oxford Economics signalent tous deux qu'en mettant en œuvre ces restrictions, l'Espagne pourrait en fait attirer davantage de touristes dans des villes et des zones urbaines déjà surpeuplées.
"Ces limitations réglementaires contribuent à ce que l'économie touristique de l'Espagne soit fortement dépendante des chaînes hôtelières internationales, super-concentrées dans certaines zones urbaines et côtières", explique Airbnb. "Cela alimente le tourisme de masse et fait grimper les prix de l'hébergement pour les voyageurs, avec peu ou pas d'avantages pour les familles locales."
